Подорожание новостроек на 5-10% и уход до трети застройщиков в Волгограде – прогноз на ближайшие полгода-год после вступления в силу закона о эскроу-счетах. Такой мой прогноз после общения в июле 2019 года с некоторыми волгоградскими строителями.

2q2019a

Подорожания первички уже началось в этом году из-за повышения НДС и цен на топливо. И продолжится по причине обязательного банковского кредитования для проектного финансирования стройки с 1 июля 2019 года. А банки всегда неохотно кредитовали стройку из-за высоких рисков. А если и давали деньги, то под высокий процент.

Сейчас только единичные банки готовы кредитовать застройщиков по новой схеме. По ставке, превышающей 10% годовых.

Так что повышению цен быть. Это не произойдет стремительно, потому что еще достраиваются многоэтажки по старой схеме. Но кто-то уже поднимает цены на старые проекты. И этому не помешает низкий платежеспособный спрос – стройка не будет работать в убыток. Просто станут меньше строить.

А на вторичке все спокойно. Цены стабилизировались за последние год-два. Сезон отпусков незначительно уменьшил поток покупателей. Хороший спрос на среднестатистические однушки и двушки в свежих домах и домах улучшенной планировки. Трешки хуже продаются. Особенно большие и, соответственно, дорогие. Хоть в новых монолитных или кирпичных домах, хоть в сталинках – трехкомнатные не востребованы. Покупатели на такие квартиры есть, но подавай им 80-90 кв.м. с евроремонтом, мебелью и техникой за 5 млн.р.

Отмечу продолжение увеличение спроса на квартиры с отделкой. Ремонт нужен. Покупатель готов только сделать косметику под себя. А лучше заехать и жить. Ремонт «под себя» сразу после покупки квартиры могут позволить только единицы. Поэтому продать квартиру без отделки очень тяжело. И если такие квартиры в новых домах кое-как продаются, то в старом фонде без существенного снижения цены, никому не нужны. Не берут их.

А что с домами? В Волгограде же обширный частный сектор. В большинстве представленный старым фондом. Такие 50-60-летние домики продаются, как правило, только по цене земли. Такое морально и физически устаревшее жилье не востребовано.

Спрос есть только на свежие дома, площадью 100-150 кв.м., максимум 200 кв.м. Кто может себе позволить дом – вот его выбор. Большие «хоромы» уже давно в Волгограде не продаются. Я даже не беру такие объекты на реализацию – их покупают раз в «пятилетку» по цене, которая в разы ниже, чем хочет продавец.

Резюме. Востребована компактная недвижимость. Нам нужна крыша над головой, но просторную площадь позволить мы себе не можем. Условия жизни заставляют нас оптимизировать спрос как на жилье, так и остальные продукты потребления: автомобили, продукты, одежду, развлечения.

Чтобы спрос на новостройки не сильно пострадал, строители должны не стоимость увеличивать, а предоставить покупателю новые планировочные решения. Или продавать за те же деньги меньше метров.

 

Тамара поражена скоростью продажи квартиры, уровнем сервиса и подходом к работе с клиентами агентства недвижимости Германа Кутыгина.
Тамара доходчиво и подробно рассказывает о работе по продаже ее квартиры, касается особенностей работы риелтора и сравнивает с коллегами.

 

 

Первичка, вторичка или частный дом? Когда покупать? Или быстрее продавать?
Эти актуальные вопросы обсуждали риелторы и застройщики на встрече журнала National Business в Волгограде.
NB web
 
 

Выводы по итогам выставки новостроек от крупнейших застройщиков Волгограда: 

1. Цены на квадратный метр начинаются от 40 000 рублей за бюджетное жилье. По цене 50 000 рублей можно найти приличные варианты, в том числе квартиры в кирпичных домах. Есть современные проекты практически «бизнес-класса» в диапазоне 55 000 – 70 000 рублей за «квадрат» в локациях с высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурной составляющей. 

2. Большинство квартир сдается в «сером ключе». Несколько жилых комплексов с ремонтом «под ключ». Это демократичное жилье. 

3. В большинстве проектов квартиры раскупаются на стадии строительства. Кое-где можно найти квартиры в уже сданных домах. 

4. Не все застройщики работают с риелторами, поэтому не смогу помочь купить любую новостройку. Могу только порекомендовать. 

Metrboom2019 web

 

 

Некоторые горе-риелторы готовы идти на обман клиента, чтобы этого самого клиента попытаться заполучить. Такой агент приходит якобы с покупателем на осмотр квартиры, выставленной на продажу собственником. На самом деле покупатель – это кто угодно, но не покупатель: знакомый, коллега, родственник, который играет эту роль. А потом риелтор рассказывает продавцу, что покупателю что-то не понравилось в квартире и просит разрешения тоже выставить недвижимость в свою рекламу. И, таким образом, получает себе объект недвижимости в работу.

В итоге после нескольких просмотрев таких «покупателей» в рекламе появляется множество объявлений этой квартиры с разными ценами, порой ниже, чем хочет получить за свою квартиру сам хозяин. Который даже и не знает, кто эти риелторы, которые рекламируют его квартиру. В этом случае, задача такого риелтора уговорить собственника продать по самой низкой стоимости, а не отстаивать его цену и интересы.

Недавно ко мне обратился клиент с просьбой о продаже квартиры. И рассказал, какое шоу устроили особо талантливые «специалисты по недвижимости».

Итак, клиент сам рекламировал квартиру. На его объявление отозвался «покупатель». Договорились о просмотре. Смотреть квартиру пришла все семья: муж и жена с ребенком. Долго и пристально изучили квартиру. Задавали много вопросов. Выторговали самую низкую цену. Сказали, что квартира очень нравится. И планируют ее купить. А чтобы принять решение они сделали свои фотографии, чтобы «посоветоваться с родственниками». Сказали, что перезвонят. На этом и расстались.

Прошло несколько дней. Звонка от них так и не поступило. Зато продавец обнаружил в интернете объявление о продаже своей квартиры по самой минимальной цене, о которой рассказал «покупателям». А на фотографиях в сети сушится его нижнее белье. Он ведь и не предполагал, что эти снимки окажутся в свободном доступе.

Вот какие казусы бывают, когда продаешь недвижимость сам!

Коллаж h800

 

 

Яндекс.Метрика