Жилье 2019: полгода позади, а что впереди?

Подорожание новостроек на 5-10% и уход до трети застройщиков в Волгограде – прогноз на ближайшие полгода-год после вступления в силу закона о эскроу-счетах. Такой мой прогноз после общения с некоторыми волгоградскими строителями.

Подорожания первички уже началось в этом году из-за повышения НДС и цен на топливо. И продолжится по причине обязательного банковского кредитования для проектного финансирования стройки с 1 июля 2019 года. А банки всегда неохотно кредитовали стройку из-за высоких рисков. А если и давали деньги, то под высокий процент.
Сейчас только единичные банки готовы кредитовать застройщиков по новой схеме. По ставке, превышающей 10% годовых.

Так что повышению цен быть. Это не произойдет стремительно, потому что еще достраиваются многоэтажки по старой схеме. Но кто-то уже поднимает цены на старые проекты. И этому не помешает низкий платежеспособный спрос – стройка не будет работать в убыток. Просто станут меньше строить.

А на вторичке все спокойно. Цены стабилизировались за последние год-два. Сезон отпусков незначительно уменьшил поток покупателей. Хороший спрос на среднестатистические однушки и двушки в свежих домах и домах улучшенной планировки. Трешки хуже продаются. Особенно большие и, соответственно, дорогие. Хоть в новых монолитных или кирпичных домах, хоть в сталинках – трехкомнатные не востребованы. Покупатели на такие квартиры есть, но подавай им 80-90 кв.м. с евроремонтом, мебелью и техникой за 5 млн.р.

Отмечу продолжение увеличение спроса на квартиры с отделкой. Ремонт нужен. Покупатель готов только сделать косметику под себя. А лучше заехать и жить. Ремонт «под себя» сразу после покупки квартиры могут позволить только единицы. Поэтому продать квартиру без отделки очень тяжело. И если такие квартиры в новых домах кое-как продаются, то в старом фонде без существенного снижения цены, никому не нужны. Не берут их.

А что с домами? В Волгограде же обширный частный сектор. В большинстве представленный старым фондом. Такие 50-60-летние домики продаются, как правило, только по цене земли. Такое морально и физически устаревшее жилье не востребовано.

Спрос есть только на свежие дома, площадью 100-150 кв.м., максимум 200 кв.м. Кто может себе позволить дом – вот его выбор. Большие «хоромы» уже давно в Волгограде не продаются. Я даже не беру такие объекты на реализацию – их покупают раз в «пятилетку» по цене, которая в разы ниже, чем хочет продавец.

Резюме. Востребована компактная недвижимость. Нам нужна крыша над головой, но просторную площадь позволить мы себе не можем. Условия жизни заставляют нас оптимизировать спрос как на жилье, так и остальные продукты потребления: автомобили, продукты, одежду, развлечения.

Чтобы спрос на новостройки не сильно пострадал, строители должны не стоимость увеличивать, а предоставить покупателю новые планировочные решения. Или продавать за те же деньги меньше метров.